Vorsorgewohnungen im Privatbesitz

Das sollten Sie unbedingt wissen – Wertvolle Tipps vom Steuerberater

 

 

Durch die aktuell niedrigen Kreditzinsen rücken Vorsorgewohnungen verstärkt in den Blickpunkt des Interesses. Im Folgenden möchte ich ohne Anspruch auf Vollständigkeit auf einige beachtenswerte Punkte bei dieser Art von Vermögensveranlagung hinweisen.

 

Die Rendite ist sehr stark von den Anschaffungskosten der Immobilie abhängig. Zu berücksichtigen sind Leerstandzeiten, in denen weiterhin Betriebskosten anfallen. Darüber hinaus ist bei Mieterwechsel mit teilweise hohen Instandsetzungskosten zu rechnen. In einer Prognoserechnung werden diese Kosten und allfällige Einnahmenausfälle berücksichtigt. Speziell bei hohen Anfangsverlusten wird diese Prognoserechnung auch vom Finanzamt verlangt.

Der vertraglich vereinbarte Kaufpreis erhöht sich durch Grunderwerbsteuer, Maklergebühren und Vertragserrichtungskosten um ca. 12% des Kaufpreises und ist bei Wohnungsvermietung in Form einer jährlichen Abschreibung nur mit 1,5% pro Jahr steuerlich zu berücksichtigen. Möglicherweise fallen bereits bei der Anschaffung Renovierungskosten an, die ebenfalls den Anschaffungskosten hinzuzurechnen sind. Nicht zur Abschreibungsbasis zählen Grundstückskosten, die pauschal bis zu 40% der Anschaffungskosten betragen können.

Die Wohnung unterliegt zumeist dem Voll- oder Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes. Dabei ist auf besondere Kündigungsbestimmungen Bedacht zu nehmen. Im Vollanwendungsbereich, das sind vor allem vor 1945 errichtete Altbauwohnungen und danach – mit Hilfe öffentlicher Fördermittel gebaute Objekte jüngeren Baujahres, sind zusätzlich gesetzliche Mietzinsobergrenzen (Richtwertzinse) zu beachten. Kommen Richtwertzinse zur Anwendung, vermindert sich die Grenze bei befristeten Mietverträgen um 25%.

 

Der Vermieter unterliegt der Einkommensteuer. Dabei werden alle Einkünfte, insbesondere solche aus Arbeitsverhältnissen, mit dem Überschuss aus der Vermietungstätigkeit der Einkommensteuer zusammengerechnet und gemeinsam versteuert.  Der progressive Steuersatz entspricht dem Spitzensatz des Vermieters, die Steuer meist zwischen 35%-50% des Mietenüberschusses. Auf die erwartete Einkommensteuer sind quartalsweise Vorauszahlungen zu leisten. 

Durch den geringen Abschreibungssatz werden die Anschaffungskosten gewinnmindernd auf rund 67 Jahre verteilt und vermindern die jährliche Steuerlast nur geringfügig.

Bis zu einem Umsatz von 30.000 Euro netto / Jahr gilt der Vermieter als Kleinunternehmer. Es wird dabei dem Mietentgelt keine Umsatzsteuer hinzugerechnet. Im Gegenzug steht kein Vorsteuerabzug bei Eingangsrechnungen zu. Eine Option in die Umsatzsteuerpflicht ist möglich.

 

Oft werden Vorsorgewohnungen zzgl. Umsatzsteuer angeboten, wobei die USt. als Vorsteuerabzug vom Finanzamt zurückgefordert werden kann. Es ist dabei jedoch zu beachten, dass dadurch auch die Mieteinnahmen der USt. (bei Wohnungen 10%, sonst 20%) zu unterziehen sind (und der Erlös daher für den Vermieter tendenziell niedriger ist).

Wird die Vermietung beendet, ist insbesondere der bei der Anschaffung geltend gemachte Vorsteuerabzug über einen Zeitraum von 20 Jahren aliquot an das Finanzamt zurück zu erstatten. Dies kann nur durch einen USt-pflichtigen Verkauf der Liegenschaft vermieden werden.

 

Bei der Veräußerung der Liegenschaft fällt eine pauschalierte Einkommensteuer von 30% des Veräußerungsgewinnes an (Immo-ESt, Immobilienertragsteuer). Der Veräußerungsgewinn ist die Summe von Verkaufspreis abzgl. Anschaffungskosten zzgl. Abschreibungen. Bei Wohnungen, die vor dem 1.4.2002 angeschafft wurden, sind die Anschaffungskosten mit 86% des Verkaufspreises pauschaliert. 

Wurde die Wohnung unentgeltlich, z.B. durch Schenkung oder Erbschaft, erworben, gilt der letzte entgeltliche Erwerb als Anschaffungszeitpunkt. Die Immo-ESt entfällt u.a., wenn die Wohnung 5 Jahre innerhalb der letzten 10 Jahre als Hauptwohnsitz des Veräußerers benutzt wurde.

 

Bei Kreditfinanzierung ist darauf zu achten, dass die monatlichen Rückzahlungsraten (Annuitäten) aus dem Überschuss der Mietzinse finanziert werden können. Steuerlich wirksam sind nur die Zinsen der Raten, nicht aber der Tilgungsanteil an den Schulden, der aus dem Überschuss finanziert werden muss und damit der Einkommensteuer unterliegt. Auf Grund des aktuell sehr niedrigen Zinsniveaus sind mögliche steigende Zinsen in einem Liquiditätsplan zu berücksichtigen. Wir raten zu einem Eigenmittelanteil von zumindest 25-30% des Kaufpreises.

 

Ich konnte hier aus Platzgründen nur einen kleinen unvollständigen Einblick in die Welt der Vermietung gewähren. Auf Grund der Komplexität des Themas sollte vor Anschaffung einer Vorsorgewohnung unbedingt eine ausführliche rechtliche und abgabenrechtliche Beratung in Anspruch genommen werden.

 

Mag. Reinhold Koch

Koch und Partner Steuerberatungs GmbH

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